La semana pasada me llamó Carmen, una funcionaria de Zaragoza. Sus padres habían fallecido y tenía que repartir un piso heredado con sus dos hermanos. Su pregunta fue directa: ¿necesito pagar 400 € por una tasación oficial o me vale con algo gratis? La respuesta depende de un solo factor. Si nadie va a pedir hipoteca y todos están de acuerdo, la valoración gratuita es suficiente. Punto. El problema es que nadie explica esto con claridad, y muchas familias acaban pagando por algo que no necesitan.
Información importante
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero o inmobiliario. Consulte con un profesional cualificado para decisiones sobre su patrimonio.
Lo esencial en 30 segundos
- Venta sin hipoteca del comprador → valoración gratuita basta
- Hipoteca del comprador → banco exige tasación oficial
- Herencia sin conflicto → valoración orientativa suficiente
- Divorcio contencioso → puede exigirse tasación pericial
Tasación gratuita vs oficial: la distinción clave que nadie explica bien
Voy a ser claro desde el principio. Una valoración gratuita online y una tasación oficial homologada son cosas completamente distintas. La confusión entre ambas genera el 80% de las consultas que recibo. Y la diferencia se resume en una palabra: validez legal.
Según la Orden ECO/805/2003 publicada en el BOE, las tasaciones oficiales son obligatorias únicamente cuando el inmueble sirve como garantía hipotecaria. Para el resto de situaciones —vender entre particulares, acordar un reparto de herencia, fijar precio de salida— no existe ninguna obligación legal de contratar tasador homologado.
El coste marca la diferencia práctica. Como indican las tarifas 2025 publicadas por Valmesa, una tasación oficial ronda entre 250 € y 500 € dependiendo del inmueble. Una valoración online la obtiene en minutos y sin coste. La pregunta real no es cuál es mejor, sino cuál necesita usted.
| Característica | Valoración gratuita | Tasación oficial |
|---|---|---|
| Coste | 0 € | 250-500 € |
| Tiempo obtención | 3-5 minutos | 3-7 días |
| Validez para hipoteca | No | Sí |
| Validez venta particular | Sí | Sí |
| Metodología | Algoritmo AVM + comparables | Visita técnico + informe normado |
Cuándo una valoración gratuita es todo lo que necesita
En mi experiencia asesorando a propietarios en España, observo que la confusión más frecuente es presentar una valoración gratuita al banco esperando que sirva para la hipoteca. El resultado habitual: 2-4 semanas de retraso mientras se gestiona la tasación oficial. Esta observación está limitada a mi ámbito de actuación y puede variar según banco e importe.
Pero vayamos al grano. Estas son las situaciones donde la valoración gratuita basta y sobra:
¿Necesita tasación oficial? Responda en 3 preguntas
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¿Va a solicitar hipoteca usted o el comprador?
Sí → Tasación oficial obligatoria. No → Siguiente pregunta.
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¿Es herencia con conflicto entre herederos?
Sí → Tasación pericial recomendada. No → Siguiente pregunta.
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¿Es divorcio con desacuerdo sobre bienes?
Sí → Puede exigirse tasación judicial. No → Valoración gratuita suficiente.
Vender su vivienda sin hipoteca pendiente
Si el comprador paga al contado o ya tiene financiación aprobada con otra entidad que realizará su propia tasación, usted no necesita gastar ni un euro. Como confirman las aclaraciones de Tinsa sobre obligatoriedad de la tasación, cuando no hay financiación hipotecaria de por medio, la tasación oficial no es obligatoria.
La realidad sobre el terreno es que la mayoría de vendedores entre particulares fijan precio con una valoración orientativa y negocian desde ahí. Funciona.
Fijar precio de salida y negociar con compradores
Aquí va mi opinión directa: para publicar un anuncio y negociar, la tasación oficial es un gasto innecesario. Una valoración gratuita le da el rango de mercado que necesita. Si el comprador ofrece menos, tiene un dato objetivo para defender su precio. Si ofrece más, mejor aún.
Los casos que he visto muestran que los propietarios que fijan precio basándose en valoraciones online venden en plazos similares a quienes pagan tasación. La diferencia está en el bolsillo.
Repartir herencia de común acuerdo entre herederos
Cuando los herederos están de acuerdo, pueden usar cualquier método de valoración que todos acepten. No hay ninguna norma que obligue a contratar tasador oficial si nadie lo exige.
Caso real: Marta vendió sin tasación oficial
Acompañé a Marta, de 42 años, administrativa en Valencia. Había heredado un piso con sus hermanos y la agencia inmobiliaria local insistía en una tasación de 400 €. Le expliqué que para venta entre particulares sin hipoteca del comprador no era obligatorio. Usó una valoración gratuita, fijaron precio competitivo y vendió en 6 semanas. Se ahorró esos 400 €.
Cuando no hay hipoteca ni litigio, la tasación oficial es un gasto evitable en la mayoría de ventas entre particulares. Así de claro.
RealAdvisor: valoración en 3 minutos para los casos donde basta
Si ha llegado hasta aquí y su situación encaja en los casos anteriores —venta sin hipoteca, herencia acordada, fijar precio—, necesita saber el valor de mercado sin complicaciones. RealAdvisor ofrece exactamente eso: una valoración gratuita en 3 minutos que cubre la mayoría de situaciones donde la tasación oficial es prescindible.
El modelo de RealAdvisor analiza 70 criterios distintos: 20 sobre características del inmueble (superficie, habitaciones, estado de conservación) y 50 sobre calidad de ubicación (transporte público, colegios cercanos, seguridad del barrio). Combina tres fuentes de datos: listados inmobiliarios activos, transacciones históricas reales y valor percibido por propietarios de la zona.
70 criterios
analizados para cada valoración de RealAdvisor
El resultado llega en 3 minutos a su correo electrónico: un rango de precio de mercado con informe detallado. Sin compromiso. RealAdvisor incluye actualizaciones trimestrales gratuitas para seguir la evolución del valor según cambie el mercado. Si prefiere afinar la estimación, puede solicitar visita presencial de un experto local sin coste adicional.
Para los casos donde basta una valoración orientativa —que son la mayoría—, esta herramienta resuelve la necesidad sin gastar un euro.
Cuándo sí necesita tasación oficial (y no hay alternativa)
Seamos honestos. Hay situaciones donde no tiene elección. Si el comprador necesita hipoteca, el banco exigirá tasación realizada por una de las 32 sociedades homologadas por el Banco de España. Sin ella, la operación no avanza.
Atención: Si el comprador de su vivienda va a solicitar hipoteca, el banco le exigirá tasación oficial homologada. Ninguna valoración gratuita, por precisa que sea, sustituye este requisito legal establecido en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario analizada por Rankia.
Estas son las situaciones donde la tasación oficial es obligatoria o muy recomendable:
- Solicitud de hipoteca (ya sea usted o el comprador quien la pida)
- Herencias con conflicto judicial entre herederos que impugnan valoraciones
- Divorcios contenciosos donde el juez puede exigir tasación pericial
- Refinanciación o ampliación de hipoteca sobre el inmueble
En estos casos, el coste de 250 € a 500 € es inevitable. Mi consejo: elija usted la tasadora antes de que el banco le asigne una. Tiene derecho a hacerlo y algunas ofrecen mejores tarifas.
Sus dudas sobre valoraciones inmobiliarias resueltas
¿Puedo vender mi piso solo con una valoración gratuita?
Sí, siempre que el comprador no necesite hipoteca para la compra. En ventas entre particulares al contado o con financiación ya aprobada, no existe obligación legal de presentar tasación oficial.
¿Qué diferencia hay entre valoración orientativa y tasación oficial?
La valoración orientativa es una estimación de mercado basada en algoritmos y comparables, útil para fijar precios. La tasación oficial es un informe técnico realizado por empresa homologada por el Banco de España, obligatorio para hipotecas y procesos judiciales.
¿Cuánto cuesta una tasación oficial en España?
El precio ronda entre 250 € y 500 € dependiendo del tipo de inmueble, ubicación y empresa tasadora. Viviendas más grandes o en zonas con menos referencias de mercado suelen tener tarifas más altas.
¿La valoración gratuita sirve para negociar el precio?
Absolutamente. Tener un rango de precio de mercado basado en datos reales le permite defender su posición ante ofertas bajas o ajustar expectativas si el mercado ha cambiado. Es una herramienta de negociación legítima.
¿En herencias hace falta siempre tasación oficial?
No. Si todos los herederos están de acuerdo en el valor del inmueble para el reparto, pueden usar cualquier método de valoración que acepten. Solo cuando hay conflicto judicial o impugnación puede exigirse tasación pericial oficial.
La próxima decisión para su caso
Su plan de acción inmediato
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Confirme si el comprador necesitará hipoteca (si no lo sabe, pregunte antes de gastar)
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Si no hay hipoteca ni conflicto: solicite valoración gratuita y fije precio
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Si hay hipoteca: reserve los 250-500 € para tasación oficial (elija usted la tasadora)
La mayoría de propietarios que me consultan acaban descubriendo que no necesitaban tasación oficial. Con RealAdvisor puede obtener una valoración en 3 minutos y tomar la decisión con datos reales. Si su caso resulta más complejo, siempre está a tiempo de contratar tasador homologado.